Manual práctico para comprar bienes raíces
INTRODUCCION.-
La adquisición de un bien raíz, vivienda, oficina, finca, terreno, constituye uno de los actos de mayor trascendencia personal y familiar, y es un derecho constitucional el tener acceso a una vivienda digna, por lo que es imprescindible garantizarnos con una adecuada protección preventiva antes de efectuar tan importante decisión.
Quiero con esta guía proporcionar alos posibles compradores o vendedores de una adecuada protección jurídica y de lainformación necesaria y útil para el conocimiento de sus derechos y obligaciones como autores del contrato de compra venta de bienes raíces, misma que evitará riesgos innecesarios a las partes.
Interrogantes que pueden surgir dentro de este tipo de actos civiles de compra venta:
1.-PREVENCIONES ANTES DE LA COMPRA VENTA DEL BIEN INMUEBLE:
¿Como realizo una compra venta segura?
· En primer lugar es importante solicitar al vendedor los planos del bien inmuebley hágalo verificar con un arquitecto o ingeniero.
· Cersiorese de que
1.- Los metros cuadrados sean los que constan en los planos;
2.- Verifiquesi la edificación coincide con la de los planos, (arquitecto o ingeniero civil);
3.- Compare la información de los planos con los datos que constan en el certificado de gravámenesy con las escrituras del inmueble.
- Solicite al vendedor le certifique por escrito todo antecedente del inmueble, comoel tiempo de construcción de la edificación; tipo de materiales utilizados;
¿QUE DATOS Y/O INFORMACION ME TIENE QUE ENTREGAR EL VENDEDOR?
Tiempo de edificación por escrito.
Ya que el constructor responde hasta dentro de los 15 años de construida lapropiedad, por daños ocultos o cualquier daño que ponga en riesgo la seguridad de la vivienda u oficina;
¿A quien demando pasados los 15 años de construida la vivienda si la misma presenta daños ocultos?
Como le indique quien construye (Ing. o arquitecto) responde por su construcción solo dentro de los 15 años de construida la misma, dependiendo el estado de la vivienda comprada y los daños ocultos preexistentes podría demandar al vendedor, y este a su vez al constructor si esta dentro de los 15 años referidos. Por eso es importante que antes de comprar verifique la calidad y estado de la edificación acomprarse y todos los antecedentes de la misma.
- En edificaciones nuevas solicite los respectivos permisos de construcción;
- Escrituras de propiedad del inmueble a nombre del vendedor, en ellas constate si éste se encuentra hipotecado o con gravámenes;
- Información legal del vendedor, a manera de ejemplo : juicios, deudas, créditos en laBanca,y o todainformación que le absuelva dudas, minimice riesgos y le de seguridad a usted.
- Cuando se esta negociando una compra, por lo general los vendedores solo le hacen firmar una escritura de promesa de compra venta elaborado por ellos, a usted no le indican el real estado del bien inmueble prometido en venta, por lo cual muchos promitentes compradores e incluso compradores definitivos se encuentras con sorpresas desagradables cuando van a inscribir la compra del inmueble en el Registro de la propiedad no pudiendo efectuar su registro y por tanto quedando la escritura en el aire, ya que sin registro no se formaliza la venta.
- Reglamentos de copropiedad, lea los mismos detenidamente con calma, tómese el tiempo de preguntar toda duda que tenga al vendedor y pida que la absuelva por escritolas mismas, el no le esta haciendo un favor el esta ofertando su bien y usted tiene derechos como consumidor a que se leinforme claramente y por escrito de lo que va a adquirir.
- Solicite le entregue por escrito todo lo que le prometan en venta, publicidad, planes de pago, financiamiento, materiales, servicios,(agua, luz, teléfono), tiempo de entrega, vías, aceras, etc.,información y anexos que obligatoriamente deberán constar en las escrituras de promesa de compra venta, así como la obligación de saneamiento;
- Gravámenes existentes, o si esta libre de gravámenes, obligación de saneamiento del inmueble;
- Solicite al vendedor le otorgue como garantía de cumplimiento de contrato de compra venta o de promesa, una póliza de fiel cumplimiento de contrato, los costos de estas pólizas son bajos y nos garantizan que el vendedor cumplirá en su totalidad el contrato.
¿QUE DOCUMENTACION Y/0 INFORMACIÓN DEBE PROPORCIONARME CUANDO EL VENDEDOR ES PERSONA JURIDICA O EMPRESA?
- Si es empresa la que vende ya sea directamente o por mandato, SOLICITE le entregue toda la documentación anterior respectiva, y, adicionalmente le debe entregar:
· Nombramientos del Gerente General o representante legal;
· Autorización de Junta General para vender el inmueble o poder especial, ya que en muchas empresas los representantes legales tienen limitaciones estatutarias para sus actos, por lo que debe verificar hasta que montos esta autorizado a negociar el Gerente, Si vende sin autorización la venta podría tener vicios en cuanto al consentimiento y seria nula.
· Verifique la propiedad del bien raíz a nombre de la empresa, (en escrituras)
· Compruebe que esta legalmente constituida y los años de constitución;
· Solicite estados financieros de la empresa por lo menos de los últimos tres años, a los compradores cuando le van a financiar o a otorgar créditos directos le solicitan todainformación cuanta sea necesaria para verificar la solvencia, y le piden garantes, garantías y todo tipo de referencias personales y hasta familiares, aun cuando siempre el bien inmueble quede hipotecado a favor de quien le otorga el financiamiento, ¿usted esta en todo el derecho de pedir toda lainformación de quien va a recibir su inversión verdad?
· Póliza de fiel cumplimiento de contrato, recuerde es su inversión y usted tiene derecho a exigir todas las seguridades del caso a fin de evitar juicios posteriores.
· La palabra de Dios dice mi pueblo pereció porque le falto conocimiento, conozca sus derechos, asesórese, evite riesgos al efectuar una de las decisiones mas importantes de su vida la adquisición de bienes inmuebles.
· Certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad,
· Original o copia notariada de la línea de fabrica actualizada;
· Adicionalmente sírvase verificar por su lado en el Municipio de su ciudad los datos de la línea de fabrica, esinformación que el Municipio tiene la obligación de proporcionarle.
· Y por favor no entregue dinero sin haber tomado estas medidas de precaución, es su dinero, es su seguridad y la de su familia;
· Solicite al vendedor copias de las cedulas de identidad y de votación de el y de su cónyuge;
· Ultimo recibo de pagos de impuestos municipales, prediales; impuesto a la renta, etc.;
· Siempre solicite todo por escrito y exija respuestas por escrito y documentos con la firma del vendedor ya sea persona natural o jurídica, caso contrario son papeles sin ninguna validez jurídica y no constituyen prueba en caso de posibles problemas.
¿Quien me puede asesorar y ayudar en la compra de bienes raíces?
En la fase de toda la negociación y antes de esta, usted puede solicitar ayuda y asesoria de un abogado colegiado:
· Su abogado le ayudará a verificar y efectuar por usted todos los tramites anteriores;
· Empezará por efectuar un estudio del titulo de la propiedad a comprarse. Es recomendable que se firme un contrato de prestación de servicios de asesoría jurídica en el que conste todo el trabajo que realizará su abogado;
· Investigará en todas las instituciones vinculadas el bien inmueble ofrecido en venta;
· Verificar la solvencia económica y los antecedentes legales del vendedor y/o del comprador;
· Revisará todo documento o contrato a ser firmado y/o aceptado por usted;
· Redactar las minutas de compra venta, o de promesa de compra venta;
· Obtener el certificado de gravámenes del registro de la propiedad;
· Realizarel estudio detitulo del bien inmuebleen el Municipio, Registro de la Propiedad, Juzgados de la República;
· Estudiar y verificar si las escrituras del inmueble corresponden al inmueble y al vendedor;
· Verificar si el vendedor tiene juicios que podrían poner en riesgo la inscripción definitiva del bien raíz en el Registro de la Propiedad;
· Es decir el profesional del derecho deberá tomar todas las seguridades por usted y conjuntamente con usted.
· Su abogado deberá encargarse a su nombre de realizar todos los actos administrativos y legales hasta que su propiedad este totalmente a nombre del comprador, con seguridad y evitando al máximo los riesgos.
¿PARA QUE SIRVE ELREGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Como su nombre lo indica en estas oficinas se registran todas las transacciones referentes a bienes inmuebles: Haciendas, fincas, oficinas, viviendas, están autorizados y obligados a ofrecernos sus servicios de inscripción de todo acto o contrato relacionados a bienes raíces en forma ágil, responsable, honesta y transparente, etc.
Por lo que en los Respectivos Registros de la Propiedad existentes en los diferentes Cantones del país se efectúan los siguientes tramites:
1.- Inscripción de todo tipo de contratos o actos que tengan que ver con bienes raíces:
· Compra venta;
· Promesas de compra venta;
· Adjudicación;
· Donación;
· Cesión;
· Hipotecas;
· Prohibiciones de enajenar, embargos y toda clase de gravámenes a bienes raíces;
· Herencias, etc.
2.- En el Registro de la Propiedad podemos solicitar certificaciones sobre:
2a.- Gravámenes,
2b.- Búsqueda de propiedades,
2c.- Linderos,
2d.- Historial de propietario.
Es importante que antes de comprar un bien inmueble solicite al vendedor el certificado del historial de la propiedad y el certificado de gravámenes, en el que podrá verificar si la propiedad ofrecida en venta esta gravada, o pesa medida judicial que impida se concrete la compra venta por no poder inscribirse la misma en el Registro. No obstante este documento sea entregado por el vendedor, saque uno usted por su cuenta y compare si los datos son los mismos, en el documento entregado por el vendedor solicite que este ponga con su puño y letra que le esta entregando dicho documento.
¿Por qué debo solicitar personalmente el certificado de gravámenes antes de comprar un inmueble?
Con los avances tecnológicos hay gente inescrupulosa que falsifica documentos y puede darse el caso de que no tenga dicha persona nada que ver con el bien ofertado aun cuando supuestamente tenga los certificados mencionados. Un comprador ingenuamente podría entregar dineros sin la seguridades necesarias y ser estafado.
¿CUANDO SE PERFECIONA EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIENES RAICES?
Únicamente la inscripción de la escritura de compra venta en el Registro de la Propiedad perfecciona el contrato.
¿LA COMPRA ESTA ASEGURADA SI EL CERTIFICADO DE GRAVAMENS ESTA EN ORDEN?
NO, obtener el certificado de gravámenes es un buen antecedente sobre el bien inmueble a comprarse, mas no garantiza en un 100% que el comprador pueda perfeccionar la compra al inscribir la escritura.
Existen riesgos en el mismo momento de inscribir la escritura de compra venta, pueden presentarse a ultima hora medidas judiciales como embargos, o prohibiciones de enajenar en contra del vendedor que impidan al comprador inscribir la propiedad comprada.
¿ANTE QUIEN FIRMO LAS ESCRITURAS DE COMPRA VENTA O DE PROMESAS DE COMPRA VENTA?
Solo puede firmar ante el Notario Público, exija al vendedor le entregue copias a color de las cedulas de identidad y de votación;
· Solicite la presencia de los cónyuges si el vendedor es casado, o todo documento que garantice que el esta autorizado a firmar solo, ya sea porque tiene poder o autorización judicial para hacerlo, como es en el caso de los cónyuges que tienen separación de bienes;
· Verifique también usted si las firmas son iguales a las de las cédulas, es su dinero, y el Notario no puede impedirle que usted verifique todo lo que está firmando;
· Solicite al Notario exija a los vendedores estampe las huellas digitales, las firmas se pueden adulterar, las huellas digitales no;
· Exija siempre la presencia de todos las personas involucradas en la negociación y los respectivos documentos que garanticen la solvencia y capacidad de las partes para contratar;
· Asegúrese de que todos los documentos entregados por el promitente vendedor formen parte de las escrituras, inclusive publicidad;
· Todo pago, o abono anterior hágalo constar en la promesa de compra venta;
· Por lo general nunca consta el precio real del bien en las escrituras definitivas, en razón de que los impuestos municipales no responden a una lógica impositiva real, por lo cuales recomendable siempre firmar escrituras de promesa de compra venta en la cual conste el precio real de venta.
¿QUE MEDIDAS PUEDO TOMAR A FIN DE EVITAR RIESGOS O ESTAFAS ANTES DE COMPRAR UN INMUEBLE?
1.- Solicite directamente o a través de su abogado un certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad, a tenerlo listo para la firma del contrato de escrituras de compra venta ante el Notario Público.
2.- Solicite a su abogado efectué un estudio de títulos, ¿qué significa eso? Esto significa investigar antecedentes de la persona que vende, tiene juicios o no; o de la persona que compra, incluso es recomendable solicitar antecedentes penales, debemos llevarnos del viejo proverbio más vale prevenir que lamentar. Como quedo indicado anteriormente su abogado debe estudiar todos los posibles riesgos y recomendar soluciones a ejecutarse por el comprador, el prevenir y evitar posibles riesgos le ayudará a decidir mejor.
3.- cerciorase de que sobre la propiedad a negociarse no pesan impedimentos municipales, ya que puede la propiedad estar afectada por decisiones Municipales desconocidas incluso por el mismo vendedor, tales como que por la propiedad vaya a pasar una vía, una carretera, o vaya a expropiarse, lo cual le afectaría a las partes, ya que el uno puede quedarse sin dinero y el otro puede verse involucrado juicios civiles y hasta penales por estafa.
4.- nunca entregue dinero como parte de pago o como reserva sin haber seguido las recomendaciones anteriores, toda entrega de dinero hágala mediante una promesa de compra venta en la que debe constar todas las garantías de cumplimiento a favor delcomprador.En toda escritura de compra ventadebe constar siempre una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, el contrato de promesa de compra venta debe tener todas las formalidades de una escriturapublica definitiva de compra venta.
5.- En las escrituras públicas de promesa y/o de compra venta, debe comprometerseel vendedor al saneamiento de cualquier vicio oculto.
6.- Recuerde el dinero es suyo, usted decide comprar con seguridad o poner en riesgo su inversión, usted puede exigir al vendedor toda lainformación que usted considere necesaria y si el no le quiere proporcionar obténgala directamente, el que nada debe nada teme, por lo tanto una buena señal de la seriedad del vendedor es que le facilite todos los antecedentes, así como absuelva todas sus dudas, las constructoras serias tienen por lo general todo en orden. Y no se molestaran en proporcionarle toda lainformación y documentos requeridos, mas bien les ayudara a obtenerlos para próximos compradores seguros como usted.
- La persona natural o jurídica que no este en condiciones ni animo de proporcionar toda la documentación mencionada, y más bien se molesta, debe saber que es su obligación de vendedor proporcionar al comprador de todas las seguridades para el cumplimiento de su contrato de compra venta, Usted con su dinero puede comprar en donde más le convenga, el vendedor aprenderá a relacionarse mejor y a ser serio en sus negociaciones. La seguridad e imagen la ganan quienes están dispuestos a hacer sus actos respetando los derechos ajenos y haciendo respetar los suyos.
- La vida es un largo camino de aprendizaje el cual lo debemos realizar DIA a DIA con pleno conocimiento de nuestros derechos y obligaciones.
¡ES SU DERECHO EL PREVENIR Y PRECAUTELAR TODOS SUS INTERESES, NO COMPRE JAMAS SI TIENE DUDAS Y NO ESTA SEGURO DE QUE EL VENDEDOR TIENE CAPACIDAD PARA RESPONDER ANTE USTED POR SUS DEPOSITOS DE DINERO, POR ULTIMO SOLICITE AL VENDEDOR UNA POLIZA DESEGURO DE FIEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ESO LE BENEFICIA TAMBIEN A EL YA QUE ESTE SEGURO GARANTIZA A LAS PARTES EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. USTED ESTA ASEGURANDO SU INVERSION, ASI PODEMOS DECIR CON CONFIANZA EN ECUADOR SI SE PUEDE !
